Realitní makléři a majitelé rodinných domů i bytů, zpozorněte. Nový stavební zákon mění povinnosti vlastníků nemovitostí.
S platností nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. a jeho novelizací přibylo několik změn na straně povinností vlastníků RD a bytů, které vstupují postupně v platnost. Dnes se zaměříme na oblast stavební dokumentace při prodeji nemovitosti.
Význam projektové dokumentace při prodeji stavby
Řádná projektová dokumentace je nepostradatelnou součástí celého procesu výstavby. Její význam přesahuje pouhý formální požadavek při realizaci stavebních projektů, ale zajišťuje hlavně bezpečnost, kvalitu a zákonnost stavby. Stavební zákon v České republice definuje hned několik povinností týkajících se projektové dokumentace a jejich nedodržení může mít vážné právní důsledky.
Při prodeji rodinných domů a bytů je tato dokumentace jedním z klíčových faktorů a její absence může vést k budoucím sporům, ale i k tučné pokutě. Dřívější právní úprava vyžadovala, aby prodávající předal při převodu vlastnických práv projektovou dokumentaci novému vlastníkovi, tedy kupujícímu. Současná právní úprava tuto povinnost sice neobsahuje, nicméně stále zavádí povinnost pro všechny vlastníky staveb uchovávat stavební dokumentaci odpovídající skutečnému a aktuálnímu stavu. V případě, že projektová dokumentace chybí, mohou nově stavební úřady ukládat pokuty až do částky 400 000 Kč.
Povinnosti vlastníka stavby
Když se jako obchodníci s nemovitostmi seznamujeme se stavbami, je spíše pravidlem, že dokumentace chybí úplně, nebo neodpovídá skutečnému stavu ve více než 70 %. To není ničím novým, ale pouze smutnou a letitou skutečností. Novelizace stavebního zákona přitom vlastníkům staveb ukládá za povinnost uchovávat po celou dobu existence jejich stavby nejen plány skutečného provedení stavby, ale i dokumenty se stavbou spojené, jako jsou povolení, rozhodnutí či jiné technické dokumenty.
Zákon v §167 mimo jiné uvádí: „Vlastník stavby a zařízení je povinen: d) uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou projektovou dokumentaci, dokumentaci pro provádění stavby, dokumentaci stavby, došlo-li k odchylce od dokumentace pro povolení stavby, popřípadě dokumentaci skutečného provedení stavby, včetně její geodetické části, nebo pasport stavby, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby nebo zařízení; dokumentaci lze uchovávat i v elektronické formě…“
Jak je to u jednotlivých staveb?
S nejmenším množstvím problémů se setkáváme u novostaveb rodinných domů, kde byste měli obdržet potřebnou dokumentaci od developera nebo prodávajícího. U starších rodinných domů by při prodeji nemovitosti měl být zachycen stav, který odpovídá skutečnosti. Pokud projektová dokumentace neexistuje, což je dosti časté, může Stavební úřad nařídit vyhotovení takzvaného pasportu stavby.
Co je pasport stavby? K jeho definici nám pomůže §158: „3) Dokumentace jednoduchých staveb a pasport stavby obsahují průvodní list, souhrnnou technickou zprávu, situační výkresy a výkresovou dokumentaci. V případě výrobku, který plní funkci stavby, lze příslušné části dokumentace nahradit dokladem podle jiného právního předpisu prokazujícím shodu vlastností výrobku plnícího funkci stavby s požadavky podle § 153, dokumentací výrobce nebo dovozce, popřípadě dalšími doklady, ze kterých je možné ověřit dodržení požadavků na stavby.“
U bytových jednotek je tato povinnost přenesena z vlastníků jednotlivých bytů či nebytových jednotek na právnickou osobu – Společenství vlastníků jednotek (SVJ), založeném za účelem správy bytového domu a jehož členové jsou jednotliví vlastníci bytů. Je ovšem častou praxí, že v bytových i komerčních jednotkách dochází k různým změnám, ať už technickým či dispozičním, a to bez vědomí SVJ.
Důležitost a náklady na pasportizaci staveb
Náklady na vyhotovení pasportizace jsou obvykle stanoveny s ohledem na komplexnost a rozsah zpracování. Například při provedení těchto zaměření pro naše klienty se cena za menší rekreační objekt pohybovala kolem částky 12 tisíc korun, cena za středně velký byt 6 tisíc korun a za rodinný dům 30 tisíc korun. Pro jednoduchý odhad lze použít i cenovou sazbu přibližně 100 korun za metr čtvereční. Tyto náklady sice nemusí být zanedbatelné, nicméně je zásadní mít všechny dokumenty v souladu s platnými standardy a v odpovídající kvalitě.
Nezbývá než doporučit všem vlastníkům, aby si prošli svoji dokumentaci a zajistili si případně její revidování. Všechny prodávající je nutné upozornit, že absence těchto dokumentů může znamenat právní vadu nemovitosti, pokud je tato povinnost sjednána v kupní smlouvě, a s tím spojenou možnost požadovat slevu z kupní ceny. Všem realitním makléřům doporučujeme, aby v rámci náboru a prověřování nemovitostí tyto dokumenty vyžadovali. A kupujícím, aby si tyto dokumenty zajistili. A pokud neexistují, aby provedli pasportizace staveb. Nejsou to malé náklady, ale rozhodně se vyplatí mít vše v pořádku, v odpovídající kvalitě a vyhnout se tak možným budoucím problémům.
Autor článku: Ing. Tomáš Matras vč. foto osoby
Ing. Tomáš Matras, spoluzakladatel a vlastník tradiční brněnské realitní společnosti Matras & Matras, je renomovaným profesionálem v oblasti obchodu s nemovitostmi od roku 1997. Svoji kariéru započal studiem na BIBS a.s., kde se specializoval na právo a management a získal titul BA (Hons) pod záštitou Nottingham Trent University. Později v roce 2011 dokončil studium realitního inženýrství na Ústavu soudního inženýrství při Vysokém učení technickém v Brně, čímž získal titul Ing. Je rovněž certifikovaným makléřem ARK. Jeho odbornost a znalosti v oblasti nemovitostí ho vedly k řadě významných aktivit. Specializuje se na luxusní nemovitosti pro bydlení i podnikání s důrazem na VIP klientelu. Kromě role obchodníka s nemovitostmi se věnuje také odhadům tržních cen nemovitostí a podílí se na zpracování a posuzování developerských projektů včetně tvorby marketingových plánů, strategie prodeje a přímo se účastní realitních transakcí.
www.rkmatras.cz
